Il mercato delle aste immobiliari sta cambiando faccia: fino a pochi anni fa era frequentato quasi solo da agenti specializzati e investitori professionali, mentre sta sempre più diventando un’alternativa concreta anche per le famiglie comuni.
Lo certificano i dati registrati da Simplex Domus, il più grande singolo inserzionista in Italia nel mercato delle aste per numero di annunci attivi, che confermano il cambiamento nella composizione dei compratori. Se nel 2024 i compratori si dividevano in parti uguali tra famiglie e investitori, oggi le famiglie rappresentano il 65%, sorpassando gli investitori. Un’inversione che si è consolidata man mano che le condizioni di accesso al mercato libero diventavano sempre meno facili per un problema di quotazioni e grazie anche allo sconto medio del 20% sulle aggiudicazioni rispetto al prezzo di mercato che, su un appartamento da 200.000 euro, significa un risparmio di 40.000 euro, spesso proprio la cifra che separa una giovane famiglia dall’acquisto.
La narrativa più diffusa associa l’asta giudiziaria al pignoramento di un mutuo non pagato, ma i dati di Simplex Domus mostrano un quadro molto più articolato. Su un campione di 5.000 immobili residenziali con conformità urbanistica e catastale, valore commerciale superiore a 40.000 euro e ubicati in zone abitate, solo il 35% delle procedure deriva effettivamente da un mutuo ipotecario non pagato. Un’altra fetta del 30% nasce da debiti non ipotecari, come decreti ingiuntivi emessi in favore di condomini, privati o piccoli fornitori che non sono stati saldati. Un ulteriore 30% arriva da divorzi, separazioni ed eredità contese, mentre il restante 5% è riconducibile a debiti con l’Agenzia delle Entrate.
La conseguenza pratica è che dietro ogni asta non c’è soltanto un debitore, c’è sempre anche qualcuno che aspetta soldi che gli sono stati riconosciuti da una sentenza.
«Quando una casa va all’asta non c’è solo chi rischia di perderla, dall’altra parte c’è sempre qualcuno che aspetta soldi che gli sono dovuti e nella maggior parte dei casi non è una banca. È un fratello, una sorella, un fornitore o una piccola impresa. Rendere il mercato delle aste accessibile e trasparente non significa solo aiutare chi compra ma anche restituire tempi giusti a chi è in attesa di un diritto già riconosciuto da un giudice», ha commentato Lorenzo Fontanelli, founder e ceo di Simplex Domus.
Nei primi sei mesi del 2025, secondo dati di settore, il numero di aste giudiziarie in Italia è sceso di quasi il 16%, con un valore complessivo delle basi d’asta sceso a quasi 10 miliardi di euro.
La base d’asta media per immobile, però, è rimasta stabile intorno ai 170.000 euro, segnale che gli immobili che entrano in procedura oggi sono meno numerosi ma meglio documentati e di qualità superiore. Inoltre, il 65% delle aste viene gestito interamente online, un livello di digitalizzazione che, secondo Simplex Domus, è la principale leva di accesso per le famiglie e che nel medio periodo potrebbe accelerare la trasformazione delle aste immobiliari, rendendole sempre di più uno strumento ordinario del mercato immobiliare.