C’è stata la stagione delle dot-com, poi quella dei bitcoin. Oggi la febbre da investimento si chiama affitti brevi: comprare casa non per abitarla ma per affittarla ai turisti, e non solo nelle città d’arte. In Italia il fenomeno ha assunto dimensioni imponenti: le presenze extra-alberghiere sono passate da 129,8 a 188,8 milioni tra il 2015 e il 2025, +45,5% (addirittura +74,9% per i soli stranieri), contro un modesto +9,5% degli hotel, mentre secondo Confcommercio le imprese dell’ospitalità non alberghiera sono cresciute del 176,4% dal 2012.
Ma i conti, guardandoli davvero, raccontano un’altra storia. Ipotizziamo di avere 300mila euro: 280mila per un appartamento e 20mila di spese d’acquisto, con ricavi di 130 euro al giorno e un’occupazione del 65% dei giorni, pari a 30.800 euro l’anno. Da questa cifra vanno però sottratti i costi operativi – utenze, pulizie, commissioni delle piattaforme, onorari dei property manager – che pesano per circa 11.660 euro, il 37,9% dei ricavi. Si aggiungono 1.850 euro tra Imu, Tari e assicurazione, 1.500 di manutenzione e 6.470 di cedolare secca al 21%: in tasca restano circa 9.320 euro. Anche considerando una rivalutazione dell’immobile dell’1,5% annuo e la vendita dopo vent’anni (362mila euro netti, considerando il 4% di costi di cessione), il rendimento effettivo medio si ferma al 3,06% l’anno.
Gli stessi 300mila euro investiti in un Etf sull’indice MSCI World, che negli ultimi vent’anni ha reso in media l’8,2% lordo annuo, avrebbero fruttato il 6,6% netto, tasse e costi di gestione inclusi; un più prudente portafoglio 60/40, azioni e obbligazioni globali, si sarebbe fermato al 5,3% netto. E l’obiezione del flusso di cassa non regge: se anche l’investitore finanziario prelevasse ogni anno gli stessi 9.320 euro, il rendimento netto resterebbe superiore, al 5,67% per il portafoglio azionario e al 4,49% per il 60/40. Ai numeri si sommano fattori qualitativi che pesano tutti nella stessa direzione.
L’investimento finanziario si può avviare anche con 100 euro al mese in un piano di accumulo, quello immobiliare richiede centinaia di migliaia di euro. Soprattutto, il mattone turistico è esposto a un rischio legislativo crescente: Firenze ha vietato dal 2024 le nuove locazioni brevi nel centro storico, New York dal 2023 impone soggiorni minimi di 30 giorni salvo residenza del proprietario, Barcellona non rinnoverà entro il 2028 le concessioni per gli appartamenti turistici. In Italia sono arrivati il Codice Identificativo Nazionale, l’obbligo di partita Iva oltre i due immobili e l’aumento della cedolare secca dal 21% al 26% dal secondo appartamento in poi. Più la zona è appetibile, più le strette sono probabili. Né si tratta di rendita passiva: senza property manager, la gestione assorbe fino a 15 ore al mese tra richieste dei clienti, pulizie, manutenzione e burocrazia. E manca la diversificazione: tutto dipende dalle sorti di quella singola abitazione, tra rischi normativi, incendi, danneggiamenti e contenziosi.
Non è un caso che la seconda casa sia diffusa in Bulgaria (46% dei proprietari), Grecia (39%) e Croazia (37%) e rara nei Paesi Bassi (8%), in Irlanda e in Francia (11%), dove si privilegiano investimenti più redditizi. E qualcosa forse si sta già incrinando: secondo Airdna, nell’estate 2025 gli annunci attivi sono scesi in media a 508mila contro i 522mila del giugno 2024, con un’occupazione media al 64%. Primo segnale che il miraggio dei guadagni facili, facile non è mai stato.