Il prestito vitalizio ipotecario è l’unica vera alternativa al classico strumento della vendita della nuda proprietà dell’immobile per le persone che hanno più di 60 anni e vogliono risolvere i problemi di liquidità. Si tratta di un finanziamento a medio-lungo termine, con capitalizzazione annuale degli interessi e delle spese, concesso da una banca, o da altro intermediario finanziario a persone fisiche, garantito da un’ipoteca di primo grado su un immobile residenziale.
Può essere concesso anche congiuntamente a più persone, purché tutte ultrasessantenni. La cointestazione del contratto è obbligatoria se il soggetto finanziato è coniugato o convivente more uxorio da più di cinque anni e l’immobile da ipotecare è la residenza di entrambi. Se il prestito è concesso a più persone il rimborso integrale può essere richiesto solo al momento della morte del più longevo dei contraenti.
Il capitale finanziato non viene rimborsato con un normale piano di ammortamento rateale, ma, soltanto, integralmente e in unica soluzione, al momento della morte del soggetto finanziato o in occasione della vendita. Il rimborso è obbligatorio anche quando siano apportate modifiche materiali all’immobile rispetto al suo stato originale senza accordo con il finanziatore, o qualora altri soggetti prendano la residenza nell’immobile, a eccezione dei familiari del soggetto finanziato o personale regolarmente contrattualizzato.
In pratica il soggetto finanziato non deve rimborsare nulla alla banca fino a che resta in vita, poiché l’obbligo di rimborso graverà sui suoi eredi, salva l’ipotesi che prima della morte, si verifichino gli eventi eccezionali. Al momento del decesso, gli eredi dovranno rimborsare in unica soluzione il capitale e gli interessi maturati nel tempo.
L’importo concesso dagli istituti di credito sotto forma di prestito vitalizio ipotecario dipende principalmente dall’età del richiedente e dal valore dell’immobile. Indicativamente, può essere richiesto un finanziamento compreso tra il 15% (per i sessantenni) e il 50% del valore dell’immobile (per i novantenni). Il tasso di interesse è in genere più alto di quello praticato sui mutui di qualche punto percentuale.
Se entro 12 mesi dal decesso il finanziamento non è stato integralmente rimborsato, la banca può vendere l’immobile, senza necessità di dover ricorrere a un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, al prezzo determinato da un perito indipendente. Se entro altri 12 mesi la vendita non si è perfezionata, il prezzo si riduce del 15% per i successivi 12 mesi, e così via fino a quando l’immobile non viene effettivamente venduto. In alternativa gli eredi, d’accordo con la banca, possono provvedere in proprio alla vendita, purché si realizzi entro il termine di 12 mesi;
Se il prezzo di vendita dell’immobile non copre per intero la somma da rimborsare alla banca tra capitale ed eventuali interessi capitalizzati gli eredi non rischiano niente perché la norma prevede che “l’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute”. Quindi il rischio che la vendita si perfezioni a un prezzo insufficiente al rimborso integrale grava sulla banca. Al contrario, se il prezzo ricavato è superiore all’importo dovuto alla banca, l’eccedenza va riconosciuta in favore degli eredi.