Circa il 71% delle famiglie italiane possiede l’abitazione in cui vive: un dato nettamente superiore rispetto a quello di Francia (65%), Regno Unito (63%) e Germania (50%). Il fatto che una casa possa essere, al tempo stesso, asset finanziario e bene tangibile con il quale creare un legame emozionale può indurre in confusione e, secondo Moneyfarm, molti italiani faticano ad applicare all’investimento immobiliare gli stessi parametri razionali che si utilizzano per altri tipi di investimenti. «Ad oggi» spiega Roberto Rossignoli, head of research e senior portfolio manager di Moneyfarm «il mattone resta l’investimento preferito dalle famiglie, tanto da rappresentare quasi la metà della loro ricchezza lorda complessiva, con il 69% degli italiani che considera l’immobiliare un investimento “sempre sicuro”. Ciononostante, se si analizzano da vicino i dati, si osserva come negli ultimi dieci anni, ad eccezione di alcune grandi città o località turistiche, i valori delle abitazioni non abbiano tenuto il passo con l’inflazione: un immobile acquistato nel 2013 per un milione di euro varrebbe oggi, mediamente, 1,08 milioni (+8%), laddove, per conservare lo stesso potere d’acquisto, sarebbe stato necessario un incremento del +23% circa. In termini reali, dunque, la proprietà immobiliare media avrebbe perso il 15% di valore in dieci anni, mentre, investendo in uno dei principali indici azionari globali, il capitale sarebbe raddoppiato».
Anche gli immobili da reddito hanno pro e contro. Uno studio di Idealista mostra come, nelle grandi città come Roma o Milano, il loro rendimento sia leggermente inferiore rispetto alla media nazionale, per via dei costi d’acquisto più elevati, con rendimenti lordi annui intorno al 5-6%, mentre nei centri più piccoli la redditività migliora, ma trovare inquilini affidabili è più complicato, i periodi sfitti sono più lunghi e le possibilità di rivalutazione del capitale ridotte. «Bisogna considerare» continua Rossignoli «anche la presenza di “costi nascosti” come spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, spese condominiali, assicurazioni e imposte (come l’Imu sulle seconde case o la “cedolare secca” per i redditi da locazione), che riducono ulteriormente la redditività reale».
«Naturalmente» continua Rossignoli «questo non significa che comprare casa sia sempre una scelta sbagliata, ma prima di investire in immobili occorre analizzare la composizione del proprio patrimonio e valutare se il proprio portafoglio sia eventualmente già sbilanciato verso il mattone».
Anche Moneyfarm, però, distingue nettamente l’acquisto della prima casa da quello per investimento. «Oltre alle considerazioni che vanno oltre la sfera meramente finanziaria e ai diversi incentivi disponibili» conclude Rossignoli «come “asset” la prima casa offre senza dubbio altri vantaggi perché per molti rappresenta l’unica opportunità di fare debito e accelerare la costruzione del proprio patrimonio, sostituendo gradualmente la spesa dell’affitto (detratti gli interessi del mutuo) con l’accumulo di capitale in un bene di utilità diretta (la casa in cui si vive). Ma l’elemento chiave resta la pianificazione finanziaria: un piano d’accumulo ben strutturato permette di costruire gradualmente il capitale necessario al versamento dell’anticipo».